購入以上に頭を悩ませる､不動産の売却｡まずはあなたの疑問を解決しましょう｡
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STEP1売却を考える
自分の住まいや所有する不動産がどれくらいで売れるのか?売却して手元にどのくらいの資金が残るのか?買手はいるのか?売れるのだろうか?こんな疑問の解決から取り組みましょう｡
STEP2査定してもらう
〇販売価格の市場査定依頼
市場査定価格とは実際に市場に売りに出す場合に､おおよそ3ヶ月以内に売却可能と予想される価格です｡また､査定価格＝販売価格ではありません｡販売価格はお客様のご希望をお伺いし､お打ち合わせ後､決めさせて頂きます｡
STEP3方向性を決める
〇税金･諸経費など資金計算〇売却の目的､時期､方法等の整理
不動産の売却には､買換え･資金調達･税金対策など様々な目的があります｡査定金額で売却した時に目的を達することができるかどうか､諸費用や税金なども計算のうえ正確に判断し､どうしたら良いのか､売出し価格や時期､方法について､具体的に方向性を定めてゆきます｡買換えであれば､購入先を想定した資金計画もしっかりと練っておく必要があります｡
STEP4売却を依頼する
〇売却依頼をする不動産会社と契約〇一般媒介契約
〇専任媒介契約
〇専属専任媒介契約
不動産仲介会社と不動産の売却を依頼する契約を結びます｡契約の種類は､複数の不動産会社に依頼できる一般媒介と､1社の不動産会社にのみ依頼する専任媒介･専属専任媒介の3つがあり､自由に選ぶことができます｡但し､不動産は今や情報公開が常識です｡1社に売却依頼をしたとしても､1社だけで販売する訳ではありません｡どこの不動産会社でも取扱いが可能になります｡担当営業マンの本音としては､専任媒介又は専属専任媒介の方が､お客様の専任スタッフとして認めて頂けたという思いから､｢ぐっ｣と力が入りますので御一考下さい｡
STEP5売却活動について
〇不動産業者への情報公開〇広告等により購入顧客へ情報公開
〇既存顧客へのアプローチ
査定を終え､販売価格や方向性が決まったらイヨイヨ販売開始です｡チラシ･情報誌･インターネット･ポスティング等様々な手段で一般の購入顧客に物件の存在をアピールし､積極的な営業活動を展開します｡勿論､お客様の御都合により､広告掲載等をせずに内々での売却を希望される場合は､そのように対応させて頂きます｡当社での下取りもいたしますので御安心下さい｡
STEP6現地見学
〇現地見学者の受け入れ準備
販売活動が始まると､いつ見学者が訪れるか判りません｡チラシやインターネットを見て､｢今から見たいのだけれども･･･｣なんて事も珍しくありません｡少しでも高く成約する秘訣は1人でも多くの方に見て頂くことです｡急な見学にも慌てず対応できるよう､日頃からマメにお掃除をして､いつでも見学者を迎え入れる態勢を整えておくことを心掛けましょう｡
STEP7購入者からの申込み 売買契約の締結(売却)
〇買主からの購入意思表示*契約内容を書面にて確認〇売主･買主署名捺印
〇手付金の受領
買手がつくと､購入申込書による意思表示がされます､代金支払いや物件引渡しなどの諸条件を詰め､契約内容を確定し､不動産売買契約の締結に臨みます｡ここで初めて手付金を受取ります｡不動産売買契約を締結しますと､以後､売主･買主は契約書に基づいて､互いに権利や義務の履行をする事になります｡
STEP8抵当権の抹消 引渡し
〇既存借入れの返済〇抵当権抹消登記
〇所有権移転登記
〇物件(鍵)の引渡し
殆どの場合､買主の利用する融資先金融機関にて行われます｡司法書士立会いの下､売主買主が登記に必要な書類を提出し､完全な所有権の移転が可能である事を確認すると同時に不動産売買代金の残額を受取り､物件(鍵)の引渡しをします｡書類の不備等がないよう､営業担当者と十分に打合せして下さい｡ローン借入れ残高がある方は､抵当権の抹消などの手続きが必要になります｡借入先金融機関によっては､1ヵ月以上前に手続をする必要がある場合もありますので､必ず事前に問合せをしておいて下さい｡個人情報保護法等の関係で､全てと言うわけにはいきませんが､できるだけ我々もお手伝いしますのでご安心下さい｡また､引渡し後の粗大ゴミや残存物の処理も事前にしておく必要があります｡
STEP9引渡し後の売主責任
〇瑕疵担保責任
不動産の代金金額を受取り､物件を明け渡し､登記も済ませましたが､これで取引は終わりではありません｡売主が気付かなかったものでも､シロアリや雨漏り､給排水設備の故障や建物構造上主要な木部の腐食などの重要な欠陥について､売主は､買主に対し一定期間(個人の場合概ね1～3ヶ月)瑕疵担保責任を負わなければなりません｡日頃から建物のメンテナンスを怠らず､もし､瑕疵等があれば､過去の履歴も含め､正直に契約前に申告をしておく事が大切です｡
